Специалисты по недвижимости прогнозируют, что к лету 2011 года средняя стоимость квадратного метра в Киеве снизится с нынешних $1700 до $1200, пишет Газета по-киевски.

Анализ реальных сделок по покупке-продаже квартир в столице за последние полгода показывает, что в среднем стоимость жилья на первичном и вторичном рынках упала на 7%. Самое показательное, что снижение идет плавно, без резких скачков, и если не произойдет ничего экстраординарного, то до конца года показатель снижения достигнет 15% по "вторичке" и до 5 % по "первичке", а еще через полгода – до 22%. На это есть три веских причины.

1 Застройщики вынуждены снижать стоимость квадратного метра

Но ненамного. Почему, – объясняет руководитель информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов.

– Большинство строек по-прежнему заморожено, поэтому на первичном рынке застройщики не поменяли ценовую политику, – говорит он. – Если нет покупателей и нет денег на продолжение строительства, то какой смысл снижать цену? Но там, где объект находится на стадии сдачи и клиент уже может приехать, пощупать стены и начать ремонт, пошли на уступки.

На "вторичке" ситуация другая. По дешевым квартирам до $100 тыс. цены кардинально не меняются, так как такое жилье и так покупается (в среднем 1-комнатную квартиру можно приобрести за $60-80тыс. – Авт.). Но на рынке двух-, трехкомнатных квартир, которые стоят больше этой суммы, идет тенденция к снижению. Даже если посмотреть по базам, то новые предложения, которые выставлялись в июле, на 10% ниже, чем месяц назад.

Кроме того, следует ожидать, что массы новых предложений, способных взбодрить рынок, в ближайшие годы не появится. Резко сократились работы по подготовке новых площадок. По данным агентства недвижимости "Планета Оболонь", за первое полугодие 2010 на "котлован" было израсходовано лишь 9,3 млн гривен. Даже в послекризисный 2009 год – и то почти в 9 раз больше – 73,9 млн за аналогичный период, не говоря уже о 2008 – 135, 5 млн. Рассчитывать стоит только на завершение "недостроев".

2 По-прежнему не налажена система ипотечного кредитования

С ней банки сегодня ведут себя осторожно, как с хрупкой елочной игрушкой, перестраховываются и не строят далеко идущих планов. Так, внятно объяснить "Газете...", будут ли ипотечные ставки и драконовские условия займов в ближайшее время, например осенью, пересматриватся, сотрудники не смогли или не захотели. Правда, "Укрсоцбанк" сообщил, что одолжить денег для покупки квартиры физлицу сможет под 23% годовых на 20 лет, при этом минимальный первый взнос потребует в размере 40% от суммы. Если брать займ на 25 лет, ставка увеличится до 24,15%, взнос снизится до 25% (однако условия действуют, только если вы покупаете вторичное жилье или первичное от компаний, рекомендованных "Укрсоцбанком").

– Если на покупку жилья не хватает сущего пустяка и впрягаться в ипотеку нет желания – нельзя ли получить недостающую сумму под соусом потребкредита? – поинтересовались мы.

Можно, но под залог другого объекта недвижимости, и дадут не более 30% его оценочной стоимости.

Universal Bank также не рискует давать большие суммы в кредит под неизвестно какие проекты: купить квартиру с помощью их потребкредита получится лишь в случае, если вам не хватает всего до 150 тыс. грн, но опять же если эта сумма укладывается в 30% оценочной стоимости недвижимости, которую от вас попросят в залог. А обычную ипотеку банк соглашается оформлять лишь под 25,95% годовых на срок 20 лет или под 26,95% на 15 лет. В первом случае минимальный первичный взнос будет составлять 30% суммы, во втором – целых 50%. Условия действительны лишь при покупке готовых "первички" или "вторички", а недострой – только под залог другого жилья.

Строго на 20 лет предлагает ипотеку банк "Киевская Русь", и только на первичное жилье в ЖК "Ольжин Град", что в Вышгороде. Ставки по ней могут составлять 22-20-19, а размер первого взноса соответственно варьируется от 30-39% до 40-49% и 50%. А потребительские кредиты банк выдает совсем пустяковые – всего до 15 тыс. грн, так что они в деле приобретения квартиры не помогут.

Немного щедрее банк "Пиреус", но его риски сведены до минимума: потребкредит дадут внушительный, но при условии, что вы являетесь вкладчиком банка – в таком случае можете рассчитывать на займ в размере 90% вашего депозита. Ипотеку здесь дают тоже на 20 лет, при первом взносе в 30% годовая ставка будет равна 23,5%, если же сразу выплачиваете половину суммы, годовые снижаются на целый процент. Но получить ее сможете, только если приобретаете первичное жилье от компании "Укобуд".

3 Сохраняется низкая покупательская способность

Благосостояние людей не растет, а на фоне ожидания второй волны кризиса, высокого курса доллара и евро предложение по-прежнему значительно превышает спрос.

– Покупатели "с деньгами", которые рассматривали свои запасы как вариант вложения, в большинстве квартиры приобрели, на рынке остались только те, кто вынужден решать жилищный вопрос для себя, – говорит директор агентства недвижимости "Кращий вибір" Виталий Мошковский. – Как всегда после выборов, едут регионы. Лидирует Донецк, но много покупателей из Харькова, Сум, Львова. Из Центральной Украины меньше. Это немного оживляет рынок, особенно что касается недорогих 1-комнатных квартир как в хрущевках, так и в новостроях. Такая же тенденция, кстати, и по земельным участкам. Берут недорогие.

Еще одна причина, которая могла повлиять на рынок, – будущие выборы, накануне которых идет традиционное оживление, так как неизвестно, что там будет с курсом доллара и экономикой.

Знающий Человек

"Скидки в 20-30 процентов" Александр Немтырев, начальник департамента маркетинга жилищного комплекса "Паркове мисто":

– Те, кто действительно строит, делает это качественно, и собирается сдаться в срок, не могут понижать изначальную стоимость квадратного метра, это будет нерентабельно. Но можно предположить, что в процессе строительства застройщики начинают использовать более дешевые материалы, и за счет этого незначительно удешевляют жилье, чтобы сдать объект. Если же поступает слишком выгодное предложение, стоит задуматься, так как оно может обозначать, что или цена изначально была завышена в расчете на то, чтобы заманить скидками, или не все в порядке в самой компании. Скидки в 20-30 процентов быть не может. Большое значение имеет и то, строит компания за свои средства или за счет привлечения инвесторов-покупателей. Стройки, начатые по второму варианту, сейчас стоят намертво. Так будет продолжаться и дальше, пока не оживет ипотека и не предложит хотя бы 14-15 % годовых.

Кстати

$ 15 млн стоила самая дорогая 25-комнатная квартира площадью 994,6 кв. м на ул. Шелковичной в 2008 году.

За $9,3 млн продается в 2010 одна из самых дорогих квартир: 8-комнатная в четырехуровневом пентхаусе площадью 1209 кв. м на ул. Московской на Печерске. По такой же цене выставлено несколько квартир в "монстре" на Грушевского.

За $28,5 тыс. продана самая дешевая 1-комнатная квартира на ДВРЗ площадью 32 кв.м. Сделка совершена в мае этого года.

Авторы: Елена Маковец и Татьяна Негода