Схему покупки квартиры в новом доме можно разделить на три этапа. В первую очередь вам нужно выбрать один или несколько районов, где вы собираетесь прожить ближайшие годы. Затем из множества столичных компаний, декларирующих строительство недвижимости в столице, стоит выбрать надежного застройщика, который исполняет свои обязанности не только на бумаге.

Смотрим новострой

На сегодняшний момент больше ценятся дома, которые уже сданы или находятся на окончательной стадии строительства. Дело в том, что задержки в сроках сдачи объектов в эксплуатацию даже в докризисные времена не были чем-то из ряда вон выходящим. Люди в среднем ждали по 3-6 месяцев сверх тех сроков, что оговаривал договор. Если приплюсовать к этому еще 3-6 месяцев, которые тратятся на ремонт квартиры, то вам придется где-то жить еще год после предполагаемой сдачи дома в эксплуатацию.

Относительно материалов, у покупателя выбор не так уж и велик: кирпич или панель. Здания из панелей строятся намного быстрее монолитно-каркасных зданий. За счет этого их цена как минимум на 15-20% ниже кирпичных аналогов. Это плюс. Но есть у них и минусы. Во-первых, сделать перепланировку в панельной квартире намного сложнее, ведь несущие стены там убирать нельзя. Во-вторых, у них худшая внутренняя звукоизоляция и более холодные внешние стены. Кроме того, сами квартиры в таких домах по площади меньше, чем в монолитно-каркасных. Но для кого-то это может быть и плюс, если денег на большее по площади жилье не хватает. Ведь ипотечные кредиты для украинцев остаются малодоступными.
Подбираем квартиру

После выбора дома и количества комнат в будущей квартире у покупателя могут возникнуть еще несколько вопросов. Например, стоит ли переплачивать за вид из окна? Думаю, многие читали в объявлениях, что продается так называемая видовая квартира.

Специалисты уверены, что если у вас перед окнами пустырь или парк, то платить дополнительную сумму не стоит. Все чаще их застраивают новыми и новыми домами.

С точки зрения сторон света традиционно котируются восток и запад. Если квартира находится на верхнем этаже, главное, чтобы солнце не светило весь день. Летом там невозможно будет жить.

Также стоит подумать об этаже. Многие любят смотреть на город свысока. Но не исключено, что вам придется столкнуться с проблемами, если, к примеру, отключат лифт.
Ищем застройщика

Постарайтесь выяснить всю информацию о компании, которая будет строить ваш дом. Первым делом загляните в Интернет. На сайте застройщика можно ознакомиться с его историей, объектами, которые он строит, а также узнать о планировках предлагаемых квартир. Некоторые компании каждый месяц размещают свежие фотографии и даже видео, иллюстрирующие состояние строительных работ.

После этого идите на специализированные форумы, где общаются покупатели квартир в тех или иных домах. Там можно познакомиться с будущими соседями, узнать обо всех слухах, которые ходят вокруг данного дома, прочитать хронологию стройки других домов этого же застройщика. И не стоит недооценивать силы Интернета. Именно через форумы жертвы скандала со столичным «Элита-центром» выяснили о двойных продажах квартир. Ну а почитав о качестве отделки в уже сданных домах, вы сможете прикинуть, сколько денег и времени займет ремонт.

Затем необходимо сходить на стройку. Желательно это сделать в рабочее время, чтобы увидеть, сколько людей находится там, подвозят ли стройматериалы, работают ли башенные краны.

Не поленитесь заглянуть и в офис застройщика. Попросите показать все необходимые документы (см. список). Поговорите с сотрудниками и обязательно возьмите стандартный договор домой. В спокойной ситуации вы сможете его прочитать и проконсультироваться с юристом.
Кредиты остаются недоступными

К сожалению, тем покупателям, которые не могут скопить всю сумму на покупку жилья самостоятельно, приходится договариваться с застройщиками о рассрочке или одалживать средства у родственников, ведь ипотечное кредитование в банках на сегодня не выглядят привлекательно. Так, первоначальный взнос составляет около 50%. А реальные ставки - около 25% годовых в гривне. Напомним, что валютное кредитование до сих пор находится под запретом. А если учесть, что гривна с начала года укрепляется, то заем на таких условиях вряд ли можно назвать выгодным. По подсчетам специалистов, на первичном рынке жилья под залог приобретаемой квартиры кредитуют только шесть финучреждений.
Какие бывают схемы приобретения жилья?

Наиболее распространенная схема покупки жилья - вложение средств через фонды финансирования строительства (ФФС). Такие организации заключают договоры с покупателями, распределяют средства строительной фирмы и контролируют выполнение работ. Недавно ВР обязала вести расчеты с управляющими фондов финансирования строительства (ФФС) исключительно в безналичной форме, а также запретила последним выделять деньги на строительство жилья до получения застройщиком всей разрешительной документации, дающей права на строительство. Хотя все равно покупатель приобретает не саму недвижимость, а сертификаты фонда. Их он впоследствии обменивает на квадратные метры в новом доме. Но если застройщик не продаст все квартиры, то строительство может затянуться.

Еще один инструмент покупки недвижимости - целевые облигации, выпускаемые застройщиком. После завершения строительства компания погашает облигации, передавая заказчикам во владение жилье, обеспеченное необходимой инфраструктурой. В договоре должно быть четко прописано, каким станет дом, где он будет находиться, указаны сроки окончания строительства. Правда, и тут есть свой минус - если компания в процессе строительства объявит о дефолте, владельцы облигаций могут рассчитывать на возврат только сумм, эквивалентных номинальной стоимости ценных бумаг, купленных, возможно, несколько лет назад.
За сделками будет следить финансовая разведка

Если операция с недвижимостью превышает сумму 400 тыс. гривен, ее нужно будет фиксировать в финансовом мониторинге. Такая норма вступает в силу 21 августа. Кроме квартир, нотариусы будут обязаны информировать Госфинмониторинг о сделках с земельными участками, объектами незавершенного строительства и теми, которые подлежат регистрации в Государственном реестре недвижимого имущества. Особых сложностей для честных граждан этот закон не представляет. Но если ваше жилье будет покупать юридическое лицо, которое проводит наличные расчеты, да еще и зарегистрировано в офшорной зоне, то такая сделка попадет в поле зрения ведомства. Специалисты пока с осторожностью оценивают последствия введения этого закона, ведь, кроме нотариусов, о таких сделках должны будут сообщать и риелторы. А как им собирать данные о клиентах, закон умалчивает. Поэтому в первые дни его введения может возникнуть неразбериха.
На заметку

По вашему требованию компания-застройщик обязана предъявить:
свидетельство о регистрации и устав компании;
справку из налоговой о том, что данное юрлицо платит налоги;
лицензию на строительную деятельность;
проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации: поэтажные планы здания, проектную документацию);
государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;
разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке, выданное органом исполнительной власти;
заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.

Автор: Андрей Гаценко